珠江新城一地产大鳄负债突破1500亿

 产品分类     |      2018-12-06

有息负债突破1500亿,借新还旧资金链存压力

富力地产的有关公告表现,2015和2016年公司的利息保障倍数别离为1.67、1.61,利息保障倍数保持安详,这主要是原由公司发走了490亿元公司债券,而该公司债券的利率较矮,拉矮了公司的融资成本,使得有息负债快速添长的情况下,利息支付也相对较少。

在宽松而矮息的外部环境下,人民币债券成为富力地产2016年最主要的融资工具之一。富力地产不息发走了11期债券,其中3期债券已到期,盈余的7期债券相符计达425亿元。

2017年,房地产金融政策收紧。公司仅在境内发走了两期10亿元的中期票据,其余的融资则凭借公司属下子公司发走了5期美元债券。

身居第二阵营的地产商往往都有一颗添入出售额“千亿俱笑部”的心。

现在的市况意外是港股地产公司发走新股融资的好时机,恒生指数在一季度之后深度调整、大型IPO不息且一再破发,都在肯定程度上打压了资本市场的信念。富力地产自己的股价在今年也经历了大幅调整,现在股价较岁始高点下跌近半。

面对房地产走业的金融政策,正深切的影响着房企的融资渠道。

尽管,富力地产现在照样享有AAA的名誉等级,不论是银走借款照样发债都会比清淡的幼房企要容易得众,但翻查近来几年公司的债券发走原料,同样面临债券利率上升的题目。

2018年三季度之后,房地产融资的外部环境有所改善,富力地产发债速度在近来两个月较上半年也清晰升迁。

债市融资利率上扬:发新股降杠杆进走时

从数据来望,2018年内房企的海外融资周围较去年相比清晰添众,且海外融资主要以美元为主。其中,美元的总融资周围在2017年敏捷扩大,由2016年的87.1亿美元添长至2017年的384.92亿美元。

2019年到期回售的响答债券利率相等矮。如以上截图所示,利率只有3.95%。而新发走的公司债券利率展望将清晰高于3.95%的利率程度。

美元债券的利率也在攀升。2017年境外第一期美元债券,期限5年,票面利率5.75%;2018年境外第三期美元债券,期限3年,利率已经达到7%。

富力地产也不破例。2017年之后所发走的债券,利率较2016年的矮谷有清晰的升迁。

本文作者:面包财经

截止2018年9月30日,富力地产的总资产达到3514.32亿元,较上岁暮添长17.89%;总负债相符计达2863.22亿元,较上岁暮添长了22.77%。以下为富力地产总资产、总负债及资产负债率情况:

11月上旬,富力地产发布公告称,公司计划发走不超过8.06亿股新H股,在扣除有关费用之后,所得资金将通盘用于增添本公司资本金,其中包括但不限于用于赔偿公司债务、增添公司营运资金、项现在投资等相符法律法规及政策请求的用途。

免责声明:本文仅供新闻分享,不组成对任何人的任何投资提出。

近期,不少房地产公司一再经历各栽手段在香港资本市场融资补血,曾经“华南五虎”之一的富力地产(2777.HK)也不破例。

2017年和2018年前三季度,房企在人民币债券市场融资难度添添。房企发债终止的表象也一再发生,除了富力地产60亿的住宅租赁专项债券外,雅居笑控股80亿元的私募公司债券和相符生创展100亿元的幼公募也均被终止发走。

借新还旧对于房地产企业而言是常态,但是高利息债券融资清偿矮息债券,公司的融资成本仰升势不走免。

富力地产行使的债务融资工具包括公司债券、中期票据和境外美元债券等。

以下为富力地产出售额及添速情况:

冲刺千亿阵营:出售、资产与负债齐升

国内不息收紧的融资政策和不息添剧的债务压力,使得腹地房地产企业开起趋于海外融资,然而海外市场较高的利率又将添添房企的融资成本,这样一来,房企是否会面临新一轮的偿债压力呢?(JW)

2018年上半年融资环境照样较紧,富力地产作废了众项融资计划。2018年2月9日,富力地产发布公告称,鉴于近期市场震动较大,公司决定作废10亿元中期票据的发走做事。5月23日,公司又作废了10亿元超短融的发走计划,外示将另择时机重新发走。8月29日公司债券项现在新闻平台表现,富力地产非公开发走的60亿住房租赁专项公司债券宣布终止。此外,富力地产回A股的计划也宣告终止。

2018年,11月终,富力地产发布公告,将公开发走不超过40亿元的公司债券,此次召募资金扣除发走费用后,拟通盘用于偿付2019年公司已发走公司债券的到期回售片面。详细情况如下:

面对国内融资环境的转折,腹地房企将现在光转向了海外融资。以下为根据Wind数据清理,2012年至今内房企的海外融资情况:

详细的新股发走数目以及发走价格仍有待公司的进一步公告。倘若依照计划顶格发走,以公告当日逾12港元的收盘价计算,或可融资挨近百亿港元。即便发走周围达不到计划上限,价格有所折让,募资周围也相等可不都雅。值得一挑的是,本次发走新股是富力地产自上市以来进走的始次股权再融资。

一些深谙资本运作的港股地产巨头,往往采取“高位发新配售、矮位回购添持”的策略,行使资本市场的周期震动来升迁自己权好。如中国恒大、融创和恒隆地产等内房股和港资房企巨头在历史上均有相通操作。

11月5日富力地产发布公告称,计划发走不超过8.06亿股新H股,用于增添本公司资本金,缓解偿债压力。倘若此次新发H股终极能获得完善成功,对于富力地产而言,降杠杆的最后相等清晰。

2017年公司的利息保障倍数扩大幅添长至4.05,主要是原由去年公司近200亿收购了万达酒店后获得了大额的相符并利润所致。2018年上半年,公司的利息保障倍数又回落至以去的年度程度,为1.74。

PS:内房企发债及海外债情况

进入2018年后,公司发走的第一期公司债券(品栽一),期限3年,票面利率已达6.8%;期限为9个旁边的超短期融资券最矮的票面利率也达到5.3%。

这是一场及时雨,也许是一场救命的雨。

根据富力地产公布的十月运营数据,截止2018年10月末,公司前十个月累计实现相符约出售额956.6亿元,出售面积约733.09万平方米,与去年同期相比,出售收入和出售面积别离上升45%和43%,距离千亿相符约出售额只差临门一脚。

回到富力地产。尽管现在的市场环境和自己股价走势意外是启动新股融资的最佳时机,但翻查富力地产的资产负债外和近期债券原料,这次发走新股好像势在必走,起码是属于有备无患:截止2018年中期,富力地产的有息负债总额已经超过1500亿,而现在发债利率较两年前有较为隐微的仰升,这一背景下实在有必要经历增添资本金来降杠杆。

房企负债有其稀奇性,已售出尚未完善交房手续的房产也记录在负债中,这栽负债固然升迁负债率但意外有太高的风险。

2018年9月18日,富力地产在上海证券营业所非公开发走总额5.5亿元的公司债券,期限4年,票面利率已经达到7.7%。公司新发债券利率程度也许会矮于此前的7.7%,但也许率会远高于2016年公司债3.95%的程度。

面对金额颇巨的永远和短期负债,富力地产则必要确保优裕的资金,以备公司定期清偿有关债务。

但是,金融市场风云变幻。房企在2016年在债券市场所面临的“美满时光”,很快被后来“发债收紧、利率攀升”的艰难时刻所取代。

2015年下半之后,房企融资的政策环境开起展现松动,国内债券市场对房地产走业开闸,向房企挑供巨量利息较矮的资金。

但是,在出售添添的同时,富力地产的资产周围和负债率也在升迁。

由上图数据来望,在2015年经历了幼幅下滑之后,富力地产近来两年的出售额团体保持添长趋势,2018年前十个月的出售总额已超过了2017年全年。添入年度出售额的千亿阵营几乎异国疑团。

从上图数据来望,富力地产的总资产及总负债不息添众,资产负债率总体也呈上升趋势。2018年中报表现,富力地产的资产负债率达到80.44%。截止9月末,负债率较中报微幅上升。

更有参考价值的是有息负债。根据2018年11月终富力地产公布的有关债券召募表明书,截止2018年6月末公司的有息负债为1589.58亿元,较2017岁暮添长了169亿元。

富力地产2016年发走的第一期公司债券,期限5年,票面利率仅有3.95%;2016第三期公司债券(品栽一),期限6年,票面利率仅有3.48%。

截止2018年11月末,内房企海外美元的融资周围达394.39亿元。除美元外,内房企2018年前11个月还发走了4.5亿新添坡元企业债,90.5亿元的人民币企业债和394.86亿港元的可转债。其中,碧桂园和融创中国均发走了4期企业债,别离累计召募22亿和23亿美元,中国恒大发走了180亿港元的可转债。

尽管有息负债总额较高,但以前几年富力地产的利息保障倍数照样维持在一个不算太矮的区间。一方面是原由此前房地产市场火爆,公司出售周围挑,账面利润添添;另一方面是受好于前几年的矮息环境,尤其是2016年发走了周围较大且利率相等矮的债券。

以前几年,房地产企业所面临的外部融资经历了众次收紧——放松——再收紧——再放松的转折。但是一个清晰的趋势是,从2016年到2018年,融资成本正在螺旋式的上升,不论是美元、港币照样人民币的债券发走利率都有所仰升。